Madrid, 28 de mayo de 2025 — El mercado inmobiliario español ha comenzado el año con un fenómeno notable: un incremento sin precedentes en la compra de viviendas al contado. En un contexto económico marcado por la volatilidad en los tipos de interés, la inflación aún elevada y un endurecimiento del crédito hipotecario, cada vez más compradores optan por adquirir propiedades sin recurrir a financiación bancaria. Esta tendencia, que se venía gestando desde el año pasado, ha alcanzado cifras récord en el primer trimestre de 2025.
Según los últimos datos publicados por el Consejo General del Notariado, el 58% de las viviendas vendidas entre enero y marzo se adquirieron al contado, lo que representa el mayor porcentaje registrado en más de una década. Este comportamiento está reconfigurando las dinámicas tradicionales del sector inmobiliario y plantea interrogantes sobre el perfil del comprador actual, la disponibilidad de crédito y las desigualdades estructurales en el acceso a la vivienda.
Un mercado polarizado
La elevada proporción de compras sin financiación bancaria evidencia una polarización creciente en el mercado inmobiliario. Por un lado, están aquellos que pueden permitirse una vivienda con recursos propios, ya sea por liquidez acumulada, venta previa de otros activos o inversión extranjera. Por otro, una gran mayoría de potenciales compradores que ven restringido su acceso a la financiación por los actuales criterios de solvencia exigidos por las entidades bancarias.
Desde la Asociación Española de Personal Financiero (AEPF), su portavoz Marta Iglesias explica que “el endurecimiento de las condiciones para la concesión de hipotecas, unido a la subida de tipos del BCE, ha encarecido notablemente el coste del crédito. En este contexto, los compradores con liquidez ganan ventaja, ya que pueden negociar mejores precios y evitar costes financieros”.
Compradores internacionales, protagonistas
Una de las razones clave que explican este récord es el auge del comprador extranjero, especialmente en zonas costeras y grandes capitales. Británicos, alemanes, franceses y ahora también estadounidenses, están adquiriendo propiedades en España como inversión o segunda residencia. Estas operaciones suelen hacerse al contado, lo que distorsiona las estadísticas y pone en evidencia el poder adquisitivo de los compradores foráneos frente a los locales.
En ciudades como Málaga, Alicante o Palma de Mallorca, más del 70% de las compraventas de viviendas por parte de extranjeros se hacen sin hipoteca, lo que ha contribuido al aumento general del porcentaje nacional. Según cifras del Colegio de Registradores, los ciudadanos no residentes representaron el 14,5% de todas las operaciones de compraventa en el primer trimestre, y su influencia en los precios es cada vez más relevante.
Inversores y fondos también impulsan la tendencia
Junto a los compradores particulares, los inversores institucionales y fondos de inversión también están detrás del auge de las compras al contado. Estos actores, con elevada capacidad financiera, están aprovechando las oportunidades del mercado residencial para diversificar carteras, apostar por el alquiler a largo plazo o reformar y revender con margen.
La rentabilidad media bruta del alquiler residencial en España se sitúa actualmente en el 6,1%, según Idealista, lo que sigue atrayendo capital a pesar del marco regulatorio más exigente en comunidades como Cataluña o la Comunidad Valenciana. La capacidad de estos inversores para comprar sin necesidad de crédito les da una ventaja competitiva frente al comprador medio, sobre todo en procesos de puja o adquisición de carteras completas.
Consecuencias sobre el mercado
El aumento de las operaciones al contado tiene varias implicaciones para el mercado inmobiliario:
- Presión sobre los precios: La demanda solvente que no depende de financiación tiende a reducir los márgenes de negociación y eleva los precios, especialmente en zonas tensionadas o con escasa oferta.
- Exclusión financiera: Los compradores que sí necesitan hipoteca se enfrentan a condiciones más difíciles y a una competencia que les deja fuera del mercado. Esto afecta sobre todo a jóvenes y familias con ingresos medios o bajos.
- Desigualdad territorial: Mientras que en algunas zonas urbanas y turísticas las compras al contado superan el 60%, en otras áreas rurales o del interior sigue predominando la financiación tradicional. Esto agrava las diferencias de acceso a la vivienda por región.
¿Fenómeno coyuntural o cambio estructural?
La gran incógnita es si esta tendencia se mantendrá a lo largo del año o si estamos ante un fenómeno puntual derivado del contexto económico. Algunos analistas creen que, si el Banco Central Europeo empieza a recortar los tipos de interés en el segundo semestre, la financiación volverá a ser más accesible, lo que podría equilibrar el mercado.
Sin embargo, otros sostienen que el peso creciente de la inversión internacional, la acumulación de liquidez en ciertos segmentos de la población y la desconfianza hacia la banca podrían hacer que las compras al contado sigan ganando terreno en el medio plazo.
Desde el sector financiero, varias entidades están adaptando sus estrategias para ofrecer productos más flexibles o dirigidos a perfiles con menos recursos, pero el margen de actuación es limitado en un entorno de riesgo crediticio elevado.
Conclusión
El récord de compras de viviendas al contado en el inicio de 2025 revela una transformación silenciosa pero profunda del mercado inmobiliario español. La combinación de factores económicos, financieros y sociales ha generado un escenario en el que el acceso a la vivienda se vuelve cada vez más desigual.
Si bien las operaciones al contado son reflejo de confianza y solidez económica por parte de algunos agentes, también son síntoma de las barreras que enfrentan quienes dependen del crédito para acceder a una propiedad. De cara al futuro, será clave observar cómo evoluciona esta tendencia y qué medidas pueden adoptarse para garantizar un acceso más equitativo a la vivienda en España.